Teminat mektubu, kira sözleşmesinin en kritik güvencelerinden biri. Ama AVM'lerde bu güvence çoğu zaman bir Excel satırına indirgeniyor — ve o satır ya güncellenmemiş, ya süresi geçmiş, ya da hiç kontrol edilmemiyor. Üç yaygın hata ve bunlardan nasıl kaçınılır.
En yaygın hata bu. Teminat mektubunun bitiş tarihi bir yere not edilir — kağıda, takvime ya da Excel'e — ve "ileride bakılır" denir. Ama AVM'lerde onlarca kiracı olduğunda bu notlar karışır, unutulur ya da güncellenmez.
Sonuç: kiracının mektubu süresi dolmuş halde, AVM yönetimi bundan habersiz. Yeni mektup talep edildiğinde kiracı direniyor ya da süreç uzuyor.
Teminat mektubu yenileme süreci bir günde tamamlanmıyor. Kiracının bankasıyla yazışma, yeni mektup düzenlenmesi, teslim ve kayıt — bu süreç ortalama 2 ila 4 hafta sürüyor.
Pek çok AVM, yenileme talebini vadenin dolmasına 1-2 hafta kala başlatıyor. Bu, pratikte güvencesiz geçen bir dönem yaratıyor.
Kira artışları yapıldıkça teminat mektubu tutarının da güncellenmesi gerekiyor. Ama bu adım çoğu zaman atlanıyor. Kiracı yeni kira bedelini ödüyor, teminat mektubu ise 3 yıl önceki rakamla duruyor.
Bu durumda temerrüt anında teminat mektubu gerçek kira değerinin çok altında kalıyor — kısmi güvence, eksik koruma.
Bu üç hatanın ortak sebebi aynı: teminat takibi ayrı ve sistematik bir süreç olarak ele alınmıyor. Kira yönetimine entegre olmayan, kendi başına yaşayan bir Excel dosyası — güncellenmesi de unutuluyor, kontrol edilmesi de.